發布時間：2022-10-27
2022年10月25日，摩西投行于港交所官網了解到，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱珠海萬達商管）三度向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。這是繼其于2021年10月21日、2022年4月22日先后兩次遞表失效后的再一次申請。
萬達商管，作為中國最大的商業運營服務提供商，已探索商業地產20年。其是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要為業主提供全流程的商業運營服務，為商戶帶來大量客流并進行營銷賦能，同時滿足消費者的綜合消費需求，主要專注于商業廣場。隨著全面向輕資產模式轉型，萬達商管已成為中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。
對比第二次提交的招股書，摩西投行了解到新招股書更新了今年上半年萬達商管的財務數據和具體發展情況。萬達商管更新后的招股書數據顯示，2022年上半年，萬達商管的收入為134.8億元，較2021年上半年的106.4億元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利為65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長46.1%；今年上半年凈利潤為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。毛利率為48.9%，較2021年上半年的42.4%有所提升。凈利率為30%，較2021年上半年的6.2%大幅提升。
目前港股市場上物管板塊仍處于估值修復的階段性調整。綜合資本市場行情來看，萬達商管上市依舊面臨不確定性。不過有業內人士分析稱，由于對賭協議規定明確上市時間限制，萬達商管上市具有緊迫性。但避開目前行業低谷，等待一個更好的上市窗口期，有利于獲得資本市場的較好反饋和更高的估值。
招股書顯示，萬達商管2022年上半年新增8個萬達廣場，且均為第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個。
截至2022年6月30日的196個儲備項目中，萬達商管有175個來自獨立第三方業主，占比89.3%。
總在管面積由2021年底的5895.5萬平米上升到2022年6月30日的6008.2萬平米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積從由2021年底的1644.8萬平米上升到2022年6月30日的1747.6萬平米。
萬達商管為了提升估值，已全面轉型輕資產模式，今年以來珠海萬達商管簽約多個輕資產項目。2020年9月28日，彼時還未更名的萬達商管宣布，從2021年開始，公司不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，今后每年簽約的“輕資產”萬達廣場不低于60個，萬達商管將徹底 “輕資產”化。進入2022年，珠海萬達商管與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項目陸續簽約。另外，珠海萬達商管還接管了5家奧克斯廣場，這些項目均以輕資產的方式進行合作。
此外，建業地產(00832.HK)也將全部商業項目以整體運營管理模式與珠海萬達商管展開合作。萬達商管全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。
珠海萬達商管的輕資產模式是通過引入第三方為項目開發提供資金，讓合作方成為商業地產的業主。作為萬達方面，向業主方面提供項目的前期策劃、招商以及后期經營和管理的服務，并授權合作方使用“萬達廣場”的IP。這種模式的優勢在于，萬達不需要投入大量沉淀資金，通過收取服務費和物業租金收入分紅獲利，減輕了投資壓力，同時得以快速將品牌打入新城市。